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Es el teatro más antiguo de Donostia-San Sebastián. Fue construido bajo el presupuesto del Ayuntamiento donostiarra por el arquitecto Joaquín Ramón de Echeveste e inaugurado en 1843. El edificio costó 337.434 reales y permaneció en su primitivo estado hasta el 29 de mayo de 1900, en que se procedió a su restauración. En 1933 se realizó una nueva reforma y fue reinaugurado el 5 agosto de ese año.

Pero la historia del Teatro Principal comienza ya años antes. En 1828 San Sebastián disponía de un pequeño teatro situado en una bóveda de las fortalezas de las muralllas. Este teatro contaba con doce palcos principales más uno mayor en el centro para el Ayuntamiento; encima de estos el llamado "gallinero" y debajo las barandillas; máximamente podía contener trescientas personas y su escenario era muy reducido.

Al iniciarse el año 1843 el Ayuntamiento consideró poco seguro y demasiado alejado el teatro existente y acordó levantar un edificio de nueva planta que reuniera las condiciones debidas y satisficiera las necesidades de la creciente población. Otro motivo era el incipiente deseo de San Sebastián por satisfacer a los visitantes que comenzaban a llegar a la ciudad para tomar baños de mar.

El 18 de noviembre de 1843 el arquitecto municipal Joaquín Ramón Echeveste presentó los planos del nuevo teatro con un coste total de 153.911 reales vellón. En el mes de enero de 1844 fueron expuestas por Echeveste las condiciones generales que deberían regir la edificación del teatro. Un año después, en enero de 1845, las obras estaban prácticamente finalizadas y sólo quedaban por concluir las decoraciones que habían sido encargadas a Juan Bautista Mignagoren. El coste total del teatro fue aumentando, al tiempo que las calles requerían más obras, por lo que el Ayuntamiento autorizó el aumento del presupuesto solicitado. Finalmente, en febrero del año 1846, la Comisión procedió a la entrega formal del edificio al Ayuntamiento. El coste total y definitivo había alcanzado la cantidad antes citada, 337.434 reales.

Las principales obras de reforma y restauración se llevaron a cabo entre 1882 y 1883, y fueron realizadas bajo la dirección del arquitecto municipal José de Goicoa. El 3 de mayo de 1882 comenzaron las obras de apertura de cuatro puertas al exterior y otra en el interior así como la construcción de un balcón volado y corrido en la fachada principal. En enero de 1883 se aprobaron las obras de reforma interior más importantes, que afectaban al vestíbulo, escaleras, galerías y paraíso, con el fin de conseguir un mayor número de localidades. La madera sería sustituida por mampostería para mayor seguridad y el escenario aumentaría de profundidad. En cuanto a las decoraciones, de suma importancia en un teatro, serían renovadas por completo y se colocarían espejos en los fondos de los palcos al objeto de imprimir aparentemente mayor amplitud a los departamentos.

En años sucesivos se realizaron nuevas reformas. Así, en 1903 se realizó un cambio de dirección en las escaleras, con el fin de posibilitar al público la entrada directa al salón de descanso; se instalaron nuevas salas de actores; se colocó una marquesina de cristal en la entrada principal y se realizó una ampliación y modificación de la galería y anfiteatro, todo ello bajo la dirección de José de Goicoa. En 1910 el nuevo arquitecto municipal Juan Ramón Alday llevó a cabo reformas en la cubierta, y se construyó la galería de cemento armado, fundiendo las dos galería anteriores en una sola. En 1917 se ejecutaron nuevas mejoras tales como la separación entre la sala y el escenario por medio de un pequeño muro de hormigón, la sustitución de las escaleras de la galería y los palcos por otras nuevas y la elevación del edificio correspondiente al escenario.

A pesar de todo ello, en 1926 las malas condiciones en que se hallaba el Teatro impidieron su arrendamiento. Por esa época fueron numerosas las peticiones que hicieron los vecinos y propietarios de la Parte Vieja de la ciudad para que el Teatro fuese restaurado y puesto nuevamente en explotación. Finalmente, en 1930 se produjo la decisión definitiva de derribar el Teatro proyectado por Echeveste, y se acordó levantar uno nuevo que siguiera llevando su nombre y ocupando el mismo lugar. En 1931 desapareció la obra más destacada del arquitecto Joaquín Ramón Echeveste, y en su lugar surgió un edificio ecléctico de clara inspiración clasicista. De similares dimensiones, presenta la puerta de entrada principal flanqueada por dos columnas jónicas sobre pedestales. El piso principal consta de un balcón corrido al que se abren tres vanos de los que el central se remata con frontón y tiene sus jambas decoradas. El ático lleva su centro decorado con el escudo en piedra de la ciudad y a sus lados se abren tres pequeños balcones entre los que se intercalan abombadas columnas jónicas y pilastras a los lados.

El nuevo Teatro Principal, obra de Alday, fue construido en 1931 y su coste ascendió a 269.409 pesetas.

Las actividades básicas fueron el Teatro y la Zarzuela. Curiosamente, estas temporadas teatrales no se reducían, como ahora, a una corta serie de representaciones, sino que las Compañías anclaban en la ciudad tres, cuatro y hasta cinco meses, llegando sus componentes a matricular a sus hijos en los colegios locales y a sostener noviazgos y a contraer más de una boda.

El Principal sirvió de marco para varios episodios de la historia donostiarra. En este local fue donde el alcalde Eustasio Amilibia dio lectura al telegrama enviado por el Duque de Mandas anunciando, en mayo de 1.863, la autorización para el derribo de las murallas. Años más tarde, el 20 de enero de 1876, durante el sitio de la ciudad de los carlistas, fue lanzada una granada desde un monte cercano (Arratsain), que entró en el teatro alcanzando y destrozando las piernas a quien fue su conserje el poeta vasco Indalecio Bizcarrondo "Bilintx", que murió el 21 de julio de ese mismo año a consecuencia de las heridas. También fue escenario de otros sucesos trágicos como el asesinato de una mujer mientras se desarrollaba un baile de máscaras.

Por este Teatro han desfilado las más variadas compañías. Puede decirse que el Principal ha venido siendo un verdadero cajón de sastre. Desde los primeros mítines socialistas, con motivo del Uno de Mayo, hasta los antes citados Bailes de Carnaval, pasando por fiestas benéficas, varietés, etc... De todo ha desfilado por el escenario del Teatro Principal y, desde luego, lo mejor del arte dramático y lírico, con excelentes compañías de ópera y magníficas actuaciones de verso por los primeros actores del género.

El 16 de febrero de 1955, el Teatro Principal fue escenario de un acontecimiento cinematográfico: la presentación del Cinemascope en San Sebastián.

Después de pasar por diversas adjudicaciones a empresas privadas y de varias reformas, el 2 de Noviembre de 1986, la explotación del Teatro revierte al Ayuntamiento. Las obras, realizadas bajo la dirección del Arquitecto Municipal Manuel Santo Domingo, ampliaron el escenario, redujeron el patio de butacas y cambiaron la decoración. Esta ha sido la última reforma efectuada en el local.

El 13 de Junio de 1987, se reinauguró la sala por el alcalde en funciones Ramón Labayen y fue incorporada al Patronato Municipal de Teatro y Festivales. Actualmente el Teatro es administrado por Donostia Kultura, y es sede de una programación estable de teatro, así como de las actividades de la Unidad de Cine del Patronato. Principalmente, la Semana de Cine Fantástico y de Terror, que cada año congrega a miles de aficionados al género, y la programación Nosferatu, con ciclos sobre autores, géneros o temáticas novedosas de la cinematografía mundial.

• El único motivo para la devolución del dinero es la suspensión del evento.
• Se ruega puntualidad: una vez comenzada la representación no se permitirá el acceso a la sala.
• No se reservan entradas. Puntos de venta: taquilla, Servikutxa, Telekutxa y www.begira.com
• En cumplimiento de los derechos de los artistas que intervienen en el espectáculo, no está permitido realizar ningún tipo de captación sonora o visual en ningún soporte, sin autorización expresa previa.
• No está permitido consumir alimentos ni bebidas durante la representación.
• No se permite fumar.
• Los teléfonos móviles deben estar apagados.
• No hay guardarropa.
• No se admiten animales.